亚博_北上广深相继调控商办项目:不得擅自改为居住房

2019-10-23
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北上廣深等城相繼調控商辦項目:明確不得擅自改為居住房

中新網北京5月17日電(種卿)繼北京之後,[廣州 的英 文:Guangzhou]、上海、[深圳 的英 文:Shenzhen]等熱點[城市 的英 文:cities]陸續出台了針對商辦市場的樓市調控措施,雖然管控力[度 的拚音: dù]強弱有別,但均明確商辦項目不得掛鉤居住屬性,且部分城市還探索在建築、設計方麵的管製方式,力圖從[產品 的拚音:chǎn pǐn][開發 的拚音:kāi fā]一端,降低商辦項目轉向居住用途的[可能 的英 文:would]

[圖片]限購政策出台前,北京某商住樓盤的售樓[中心 的英 文:center]。中新網 種卿 攝

北京之後 滬、深等地跟進調控商辦市場

3月26日,北京住建委發文調控商辦市場,一句“商業、辦公類項目(以下簡稱商辦類項目)應當嚴格按規劃用途開發、[建設 的拚音:jiàn shè]、銷售、使用,未經批準,不得擅自改變為居住等用途”,徹底改變商辦市場[規則 的拚音:guī zé]

北京上述政策,既阻斷了個人購買未建、在建、在售商辦項目的渠道,同時為個人購買二手商辦房屋也設置嚴苛門檻。

時隔四日,廣州提出加強商辦類房地產項目[管理 的拚音:guǎn lǐ]。“房地產開發[企業 的拚音:qǐ yè]銷售商辦類物業,銷售對象應當是法人單位;法人單位購買的商辦類物業不得作為居住使用,再次轉讓時,應當轉讓給法人單位”。

4月21日,[成都 的英 文:Chengdu]多部門聯合發布《關於進一步加強商業、辦公類建設項目管理的[通知 的拚音:tōng zhī]》,要求商業、辦公類建設項目嚴格按照規劃用地性質及規劃許可開發、建設、銷售、使用,嚴禁擅自改變為居住用途■亚博金融中心■。

同日,上海要求土地出讓合同中應明確辦公用地不得建設公寓式辦公項目,商業用地未經約定不得建設公寓式[酒店 的英 文:hotel]

深圳也於5月12日發文限製商辦轉性,未來5年,商業辦公、研發用房轉公寓、偷麵積、改建將被嚴格限製。“新政出台後,此類設施將更多的[服務 的英 文:services]於辦公需求,即不太可能服務於居住的需求。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析稱,這對後續深圳商辦項目有利空效應。

至此,北京、上海、廣州、深圳、成都等多個城市落地了針對商辦項目的調控政策,從城市類型看,基本集中在一線城市和部分熱點二線城市。

[圖片]資料圖:售樓人員向顧客介紹樓盤。 中新網[記者 的拚音:jì zhě] 金碩 攝

回歸商業屬性 多城發文管控產品設計

無論從政策內容篇幅,還是發布時間、後續配套舉措來看,北京對商辦項目的管控實屬最嚴■亚博消防培训■。

“3·26後的一個多月時間,北京商辦市場實際成交大幅下跌。”中原地產首席分析師張大偉直言,堪稱[曆史 的英 文:History]最嚴的商辦限購政策,對此前過熱的商辦市場打擊明顯。

綜合多地商辦調控的政策來看,不得擅自改變為居住用途,[成為 的英 文:Become]基本原則。對房地產開發企業違反規劃將商辦類房地產項目改為居住用途的,均采取“一經查實、嚴肅處理”的堅決態度。

另一方麵,各地在調控力度上也存在差異。除北京外,[其他 的拚音:qí tā]城市並未明確對個人商貸購買商辦項目做出限製。深圳、成都等地側重於供給端的產品設計管控。

對於開發企業新報建商辦類項目的[最小 的英 文:smallest]分割單元,北京嚴格規定為不得低於500平方米,廣州較為寬鬆的限定在不得低於300平方米,深圳僅要求部分比例;轉讓方麵,北京和廣州規定已購買的商辦物業可轉讓給法人單位、個人,但廣州給轉讓設置了“附加條件”,即個人取得不動產證滿2年後方可再次轉讓。

[圖片]資料圖:置業顧問為民眾推薦商品房戶型。 中新社記者 韋亮 攝

為何限?打擊投機炒作、限製人口湧入

“商辦項目的活躍[主要 的英 文:main]是因為住宅限購及住宅的高端化,[因此 的英 文:therefore],在住宅土地中配套了大量公建類物業”,說起商辦市場曾經的熱度,張大偉認為與人口增加不無關係。

張大偉說,像京滬等一線城市,常住人口住房需求巨大,[一些 的拚音:yī xiē]以商業、酒店、辦公為名立項的項目,通過分割產權,改變商業立項的使用屬性,將“類住宅”作為賣點,並在用電、用水方麵打起擦邊球吸引購房者。

[由於 的拚音:yóu yú]用地性質不同,商辦項目與商品住宅有著明顯區別。首先是產權為40年或50年,不具備住宅配套(學區房等),居住密度大、戶型小;最關鍵的是,房價較同[區域 的拚音:qū yù]內商品住宅[價格 的拚音:jià gé]要下調50-60%。

“房價偏低、沒有限購是選擇商辦項目的主要原因。”多位曾經購買過商辦項目的受訪者[告訴 的英 文:tell]中新網記者。

為何要調控商辦市場?“首先是規劃[問題 的拚音:wèn tí],本是住宅配套的商業[反而 的拚音:fǎn ér]擁有居住屬性,與規劃相悖,相關配套也[無法 的英 文:to be]跟進;另就是人口問題,比如北京、深圳等地的商辦項目居住人口龐大;此外,由於商業土地地價低,開發商以商業用地拿地、卻以住宅價格銷售,變相賺取額外利潤。”張大偉說。

[中國 的拚音:zhōng guó]人民[大學 的拚音:dà xué]公共管理學院土地管理係副教授鄭華[接受 的英 文:accepted]媒體采訪時曾指出,商辦調控將確保住宅歸住宅、商辦歸商辦,減少商辦物業的[客戶 的英 文:customer base]群體,降低開發商投資商辦產品的積極性,進而降低商辦類土地的出讓溢價水平。“打擊商辦市場上的投機行為,一定程度上也將限製人口無序湧入大城市”。

[圖片]圖為北京朝陽區北辰附近某居民住宅外景。中新網 程春雨 攝

還沒[結束 的拚音:jié shù]!更多城市或醞釀規範商辦市場

“還有城市正在醞釀、或者[開始 的拚音:kāi shǐ]掀起新一輪封堵‘商改住’、‘辦改住’的政策潮。”張大偉預計,此前,因住宅限購而購買商辦項目的投資需求,或麵臨巨大風險。

預測了深圳、上海會跟進商辦調控的嚴躍進告訴記者,未來,一些熱點城市會積極跟進商辦項目限購,雖然管控強度不會等同於北京,但有一點[可以 的英 文:can]確定,“即商辦項目不再與居住屬性掛鉤”。

在嚴躍進看來,政策力度上,以北京為代表的直接限製銷售或不許銷售的舉措是最嚴厲的,管控效果最明顯;但後續的[主流 的英 文:mainstream]模式,可能是要對供應端進行規範,積極管製產品設計。

“北京、廣州後續不排除會對存量物業製定新的政策,比如說,針對部分有拋售和轉讓房源的購房者進行合理引導。”有業內人士向記者分析稱。(完)

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